Kupovina nekretnina, šta je sve potrebno?

Ugovor o Kupoprodaji Nekretnine: Ključni Aspekti i Postupak

Kupoprodaja nekretnine ozbiljan je pravni postupak koji zahtijeva odgovarajuću dokumentaciju i usklađenost sa zakonima. Kako biste uspješno obavili kupovinu ili prodaju, neophodno je da ugovor bude sklopljen u prisustvu notara ili advokata, čime se osigurava pravna zaštita za obje strane.

Šta je Ugovor o Kupoprodaji Nekretnine?

Ugovor o kupoprodaji nekretnine predstavlja pisani dokument kojim se prodavac obavezuje da će prenijeti vlasništvo nad nekretninom na kupca, dok kupac preuzima obavezu da isplati dogovorenu cijenu. Da bi ugovor bio važeći, mora biti sastavljen i potpisan kod notara ili advokata, u skladu sa zakonskim odredbama.

Ključne Stavke Ugovora

1. Identifikacija Nekretnine: Nekretnina se mora precizno opisati kako je navedena u zemljišnim knjigama, inače se može odbiti zahtjev za uknjižbu prava vlasništva.

2. Cijena i Način Plaćanja: Cijena mora biti jasno definisana, kao i način plaćanja, rokovi i eventualna kapara.

3. Odgovornosti i Sankcije: Preporučuje se uključivanje klauzula o pravnim posledicama u slučaju nepoštovanja ugovorenih obaveza, kako za kupca, tako i za prodavca.

Dokumentacija Potrebna za Prodavce i Kupce

Prodavci trebaju pribaviti:

• ZK izvadak i potvrde o režijskim obavezama (da predmetna nekretnina ne posjeduje dugovanja),

• Potvrdu iz Porezne uprave – da vlasnik nema poreznog duga,

• Dokument o sticanju vlasništva (npr. raniji ugovor ili rješenje o nasljeđivanju),

• Identifikacioni dokument i izvod iz matične knjige,

• Kopiju katastarskog plana (po potrebi),

• Saglasnost supružnika ili prisustvo istog ukoliko je nekretnina stečena za vrijeme braka

•  Saglasnost banke (ako postoji hipoteka), zajedno sa potvrdom o ostatku dugovanja po osnovu Ugovora o kreditu

• Ukoliko postoji više vlasnika, a nisu svi u mogućnosti prisustvovati potpisu kupoprodajnog ugovora, svi odsutni su obavezni dostaviti punomoć ovjerenu kod notara (ili u ambasadi BiH) za osobu koja je pristutna. Ukoliko je punomoć ovjerena kod notara u inostranstvu potrebne su nadovjere organa u zemlji gdje je punomoć sastavljana;

• Ukoliko je na nekretnini upisano pravo doživotnog uživanja, potrebna je saglasnost za prodaju nekretnine od strane uživaoca;

• Broj računa  vlasnika nekretnine ili potvrda o otvorenom računu koju izdaje banka i ostale potrebne dokumente.

Kupci trebaju osigurati:

• Lični dokument (lična karta, pasoš, vozačka dozvola),

• Kaparu ili puni iznos novca u skladu sa dogovorom.

  
  

Nakon isplate cijene, prodavac kod notara izdaje kupcu ovjerenu izjavu o prijemu plaćanja, čime kupac stiče pravo na posjedovanje nekretnine. Tom prilikom preuzimaju se ključevi, a notar sačinjava zapisnik o primopredaji posjeda. U istom intervalu se kupcu izdaju kompletni otpravci ugovora sa Clausulom Intabulanti, tj. sa dozvolom prodavca da kupac kod zemljišnih knjiga općinskog suda može knjižiti pravo vlasništva nad nekretninom na svoje ime nakon završene porezne procedure. Sa kopijom kupoprodajnog ugovora kupac stiče pravo da sve komunalne i druge usluge prebaci na svoje ime.

Hipoteka: Šta Predstavlja i Kako Funkcioniše

Hipoteka nije dug sama po sebi – ona je sredstvo osiguranja duga. Na primjer, ukoliko želite kupiti nekretninu, ali nemate dovoljno sredstava, možete se obratiti zajmodavcu ili banci koja će vam osigurati potrebna sredstva, uz uslov da kao zalog ostavite nekretninu koju planirate kupiti. Zauzvrat, obavezujete se na otplatu tog iznosa, uvećanog za kamate, tokom dogovorenog perioda. Ako iz bilo kojeg razloga ne uspijete ispuniti ovu obavezu, zajmodavac stiče pravo da preuzme vašu nekretninu.

U pravnom smislu, hipoteka je založno pravo koje osigurava povjeriocu pravo na nekretninu u slučaju neispunjavanja obaveza zajmoprimca.

Kako Se Uspostavlja Hipoteka?

Hipoteka se uspostavlja upisom u nadležni registar nepokretnosti, na osnovu:

• ugovora ili sudskog poravnanja (tzv. ugovorna hipoteka),

• založne izjave,

• zakonskih odredbi,

• sudske odluke.

  
  

Vrste Imovine koja Može Biti Predmet Hipoteke

Hipoteka se može osnovati na različitim vrstama nepokretnosti, kao što su:

• zemljište (poljoprivredno, šumsko, građevinsko),

• stambene i poslovne zgrade,

• stanovi,

• porodične kuće,

• vikendice,

• poslovni objekti,

• garaže i drugi objekti za koje je vlasništvo jasno definisano.

  
  

Hipoteka može biti ustanovljena na cjelokupnoj imovini, kao što je cijela kuća ili poslovni objekat, ili na dijelu imovine, poput polovine kuće ili trećine stana. Ključni preduslov je da imovina mora biti registrovana u nadležnim zemljišnim knjigama. Prije odobrenja zajma, zajmodavac obavezno provjerava pravno vlasništvo nad nekretninom i njenu tržišnu vrijednost.